【編者按】

　　今年是中國改革開放* 0周年，也恰是上海第一個面向國際招標(biāo)的地塊發(fā)標(biāo)* 0年。

　　今天我們刊發(fā)的是上海土地批租試點親歷者李鈺君口述。

李鈺君

　　李鈺君

　　19* * 年9月生于上海，山東濟寧人。華東政法大學(xué)榮譽博士。19* * 年7月，畢業(yè)于華東政法學(xué)院法律系法學(xué)理論專業(yè)。19* * 年7月至19* * 年* 月，在上海市政府辦公廳法制處立法組工作；19* * 年* 月至1992年2月，在上海市土地使用制度（土地批租）改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室工作。現(xiàn)任上海景瑞地產(chǎn)集團執(zhí)行董事、上?；▓@城房地產(chǎn)發(fā)展吉印通 董事長。

　　時間：201* 年9月2* 日上午10:00

　　地點：上海鉆石交易所

　　采訪：嚴(yán)亞南

　　整理：嚴(yán)亞南

　　嚴(yán)亞南：李總，您好！您是我們上海土地批租辦的元老，也是原批租辦副主任王安德的左膀右臂，當(dāng)年您全過程參與并見證了上海第一次土地使用權(quán)有償出讓的國際招標(biāo)。今天，我們研究這段歷史時，會發(fā)現(xiàn)其中有不少鮮為人知的歷史細(xì)節(jié)，今天就請您來與我們一同回顧、分享這段往事。您還記得您當(dāng)時是怎么到批租辦工作的嗎？

　　李鈺君：當(dāng)然記得。19* 2年7月，我從楊浦區(qū)控江中學(xué)畢業(yè)后考入了華東政法學(xué)院［注：現(xiàn)名華東政法大學(xué)。以下簡稱華政］，就讀于法律系的法學(xué)理論班，這個班的培養(yǎng)方向是老師。因為那時我對老師挺景仰的，覺得老師能夠提振社會正氣，培養(yǎng)和造就人才，所以就考進這個班。19* * 年* 月我畢業(yè)的時候，被選中分配去了市政府辦公廳法制處工作。我們?nèi)A政每年都要從畢業(yè)生中挑一人到市政府法制處工作，那一年，就是我。我私下揣測可能是因為：一我是上海人；二我是學(xué)生黨員；三成績尚可，沒有開過紅燈。

　　當(dāng)時法制處的處長叫錢富興，分管我們的市政府副秘書長叫盧瑩輝。我一開始是做處長的秘書，負(fù)責(zé)內(nèi)勤工作，干些雜務(wù)，比如收發(fā)文件，搞搞會議紀(jì)要、會議通知等。過了三個月，我就進入了立法組。進入立法組以后，一開始就是參與了幾個行政法規(guī)的立法工作，像《國防動員法》《水資源保護法》《出租車供車收費監(jiān)督管理辦法》《動拆遷管理辦法》《地名管理辦法》等。大概在19* 7年* 月，我和徐問得知一個重要消息，就是上海打算搞土地批租，要制定一個土地批租辦法，是涉外的。那時候領(lǐng)導(dǎo)總覺得我是新人，英語蠻好的，就讓我跟徐問合作。一開始我們搞鼓勵外商投資11條，當(dāng)時法制處副處長顧長浩是我們這一組的負(fù)責(zé)人。后來，我就從建設(shè)口的立法轉(zhuǎn)到涉外口了。

　　19* 7年上半年，市里對沒有接受過基層鍛煉就到市一級領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)工作的大學(xué)生有個新的規(guī)定：每人要選擇到一個基層單位鍛煉一年，然后再回原單位工作。那時，我們法制處分到兩個名額，我有兩個方向可選，一個是土地批租辦，另一個是上海對外經(jīng)濟協(xié)作辦。當(dāng)時行政處有位叫陶祖裕的處長，因為參加滬港經(jīng)濟研究會并當(dāng)了副會長，就跟我講：小李，我覺得你去搞土地批租比較合適。我們滬港經(jīng)濟研究會，由芮杏文書記領(lǐng)導(dǎo)，最近在做滬港經(jīng)濟比較研究，發(fā)現(xiàn)香港的四大支柱產(chǎn)業(yè)里面有一個房地產(chǎn)行業(yè)，其收入占到其國民總收入的三分之一強，我們可能以后也要搞土地批租，房地產(chǎn)業(yè)會有大的發(fā)展。

　　當(dāng)時，土地批租對我來說還是一種很朦朧的概念，后來看了一些報道，包括大學(xué)校友曹建明寫的文章，就想明白了，覺得這件事以后可能是涉外的，可以大有作為。所以，19* 7年* 月我就去了批租辦。

　　嚴(yán)亞南：您當(dāng)時對批租辦是什么印象？主要做些什么事情？工作感受如何？

　　李鈺君：剛到批租辦，各項工作剛起步，千頭萬緒，辦公室是一個無編制、無經(jīng)費、無正規(guī)辦公場所的“三無”機構(gòu)，不要說沒有車，就連辦公室也不在政府機構(gòu)大樓內(nèi)，而是在老北門人民路* 79號* 0* 室，是一個大概只有十幾平方米的民用住宅。沒有食堂，周邊沒有可以吃飯的地方，那時候也沒有外賣。房間里冬冷夏熱，工作條件很艱苦，但這些都絲毫沒有降低我們對工作的熱情和投入。

　　我們批租辦的主要職責(zé)就是按批租領(lǐng)導(dǎo)小組決定的工作計劃及要求，組織草擬工作文件、聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)各方進度、收集疏通有關(guān)信息，并就試點工作的動向反映政策建議，向領(lǐng)導(dǎo)小組提出報告。當(dāng)時，我做的主要工作，一是整理土地批租會議的文件以及編寫會議簡報；二是受王安德同志委托，搜集、整理一些全國已頒布的法律、法規(guī)、政策，將與土地批租有關(guān)的法律法規(guī)進行整理匯編，供領(lǐng)導(dǎo)參考；三是根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)意見，撰寫了虹橋2* 號地塊的試點方案（第五稿）。除此之外，還聯(lián)系了虹橋2* 號A地塊的標(biāo)書印刷工作，參與了一些新聞發(fā)布、對外宣傳的工作。當(dāng)然，日常事務(wù)就是跟與土地批租有關(guān)的17個委辦局的領(lǐng)導(dǎo)和秘書聯(lián)系，做好情況溝通及有關(guān)文件發(fā)放等工作。

　　當(dāng)時批租辦的工作人員都是從各單位借調(diào)來的，人手少，但事務(wù)性工作很多。印象中，我們要到處開會，市委、社科院、市政府、土地局、外資委都要去，忙得腳不沾地。如果要說我自己的感受，一是沒有歸屬感，二是沒有保障。大概到19* 7年底，安德同志從市編辦爭取到了* 個編制，我才成為批租辦的正式成員。之后顏南海從復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟系畢業(yè)后，也加入了我們的隊伍。

　　嚴(yán)亞南：既然批租辦是個“三無”機構(gòu)，讓人沒有歸屬感，對未來沒有很穩(wěn)定的預(yù)期，為什么您還是堅持在批租辦工作呢？

　　李鈺君：青年要有抱負(fù)、有理想，做一行就要愛一行。做不好，我們這些國家工作人員，覺得對國家也沒有辦法交待；做得好，可能會有一個長遠(yuǎn)的發(fā)展，也能實現(xiàn)自己的理想。當(dāng)時市政府辦公廳人事處處長俞稟大姐曾對我說，一年以后你是要調(diào)回法制處工作的。但其實后面我也不想調(diào)回去了，因為土地批租辦接觸的人多，有創(chuàng)新、有挑戰(zhàn)。雖然沒有歸屬感，也沒有穩(wěn)定感，但是有兩位好領(lǐng)導(dǎo)。一位是蔣如高局長，他還是挺關(guān)心我們的；另一位就是我的直接領(lǐng)導(dǎo)安德主任，相當(dāng)有才華，什么事情都想得很周到。所以，當(dāng)時總覺得跟著他們工作，會很有奔頭。

　　嚴(yán)亞南：您在市政府法制處工作了大概一年時間就到了批租辦，在制訂《辦法》以及配套法規(guī)的過程中，您參與了哪些工作？在您看來，這一個《辦法》和* 個配套法規(guī)作了哪些方面的突破，其制訂的意義何在？

　　李鈺君：制訂《辦法》的時候，我們請了很多專家、學(xué)者，包括市委研究室俞健、復(fù)旦大學(xué)張薰華教授等過來一起探討問題，不過當(dāng)時我就是做做記錄，也不會提出什么太深刻的真知灼見。當(dāng)時開研討會，就是為了突破理論、法律和觀念上的禁忌。在理論層面就是探討土地從無償?shù)接袃?，從無限期使用到有限期使用，土地能不能作為生產(chǎn)要素等問題，當(dāng)然最重要的就是探討所有權(quán)跟使用權(quán)能否分開。

　　在探討土地批租法規(guī)的時候，關(guān)于一些名詞如何創(chuàng)設(shè)和翻譯也是動了很多腦筋。“土地批租”，香港人叫“l(fā)and leasing”，我們后來為了避開“批租”這樣的敏感字眼，使用了“the transfer of land use rights for valuable consideration”，即“土地有償轉(zhuǎn)讓”；在土地使用費的定價方面，是用70年加成貼現(xiàn)還是* 0年加成貼現(xiàn)，我們都作了研究，并且將這筆費用稱為“土地出讓金”。上海在土地使用制度改革方面不僅僅是創(chuàng)設(shè)了一系列新的名稱，而且在創(chuàng)設(shè)法律及法律框架方面，也花了很大功夫，我們是全國第一個用立法形式來推動這項改革事業(yè)的城市。我們制訂的一個《辦法》和* 個配套法規(guī)，對形成與國際慣例接軌的房地產(chǎn)市場起了很重要的作用。

　　嚴(yán)亞南：當(dāng)年制訂《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓公證實施細(xì)則》的時候，有沒有考慮過如何才能確保投標(biāo)者提供的材料真實、可信？我們的公證處似乎并不承擔(dān)對投標(biāo)者所提供材料作真假鑒別的職責(zé)，那么，在整個土地招投標(biāo)的過程中，會出現(xiàn)身份、資質(zhì)造假的情況嗎？

　　李鈺君：我們在制訂這項規(guī)章的時候，有過很縝密的考慮。我們的公證實施細(xì)則規(guī)定：“國外公證機構(gòu)或公證人出具的公證文書，必須經(jīng)我國駐外使領(lǐng)館認(rèn)證”，“居住在香港、澳門、臺灣的當(dāng)事人及其代理人提供的證件、證明，應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機構(gòu)或我認(rèn)可的國際公證人、律師的證明；居住在國外的當(dāng)事人及其代理人提供的證件、證明，應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機構(gòu)或公證人公證，并經(jīng)我國駐外使領(lǐng)館的認(rèn)證”。也就是說，國外投標(biāo)人除了要出具國外公證機構(gòu)的公證文書，還需要由使領(lǐng)館進行認(rèn)證。我駐外機構(gòu)、使領(lǐng)館作這項認(rèn)證的時候是要進行法律調(diào)查的，而且是審慎調(diào)查，是很嚴(yán)格、規(guī)范的，所以一般不會出現(xiàn)錯誤。

　　當(dāng)然公證處公證，只是對投標(biāo)人提供的文件和證明材料進行書面審核，沒有深加審核的證明，也沒有去做完善的調(diào)查。如果有疑問，公證處會要求投標(biāo)人補充材料，也可以拒絕公證。但是，公證處不能保證材料的真假。如果投標(biāo)人提供了很多假的證明，公證處也沒辦法辨別的話，這公證在當(dāng)時還是有效的。我們當(dāng)時進行的國際招標(biāo)，主要是面向外資，并沒有內(nèi)資投標(biāo)。

　　所以，今天的公證法應(yīng)該在土地出讓、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)方面，按照今天經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)的新行為、新模式加以研究和完善，法律應(yīng)該是隨著時代進步的。

　　嚴(yán)亞南：應(yīng)該說，在當(dāng)時土地一級市場的招投標(biāo)過程中，我們創(chuàng)制的法規(guī)還是適用的、比較完整的。那么在對土地進行二級市場轉(zhuǎn)讓的過程中，有沒有公證程序？

　　李鈺君：轉(zhuǎn)讓行為，包括贈與行為、抵押行為，我們沒有強調(diào)一定要公證。有公證當(dāng)然好。有公證，那這個行為就合法化了。有的人為了省點錢不去公證，但不公證也并不是說不合法，這個行為還是有效的。而對于土地一級市場的出讓來說，我們要求一定要公證。

　　嚴(yán)亞南：當(dāng)時除了這個公證實施細(xì)則，還有委托律師代理的若干規(guī)定。這兩個配套細(xì)則，當(dāng)時是由哪個部門、哪些人負(fù)責(zé)的？

　　李鈺君：應(yīng)該是司法局，他們也是我們土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組的成員。主要的負(fù)責(zé)人是司法局副局長王文正、公證處副處長沈衛(wèi)，律師管理處也有人員積極參與。另外，第三律師事務(wù)所（現(xiàn)在叫涉外律師事務(wù)所）主任毛伯根、律師王一鳴在制定法律的過程當(dāng)中是全面參與的。我們這些法規(guī)，主要還是參考香港的法律來制定的。

　　嚴(yán)亞南：正如您剛才所言，我們和香港在法律制度的框架、司法機構(gòu)的設(shè)置方面有很大不同，是沒有辦法照搬、照抄的，那么我們是如何汲取香港法律的精神內(nèi)核，并落實到我們自己的操作層面的？

　　李鈺君：當(dāng)時安德主任要求我對有關(guān)批租的行政法律法規(guī)進行搜集整理，有關(guān)土地管理法，中外合資合作企業(yè)法，財政外匯收入，出入境管理，海關(guān)規(guī)定，房屋建筑、環(huán)境、消防、衛(wèi)生、環(huán)保方面林林總總的法律法規(guī)有1* 0多個，為此我還編了個目錄。我在撰寫公證以及委托律師代理的立法初稿時，主要是看了香港房屋土地管理署的一些法規(guī)，然后提出一個框架性的東西。

　　領(lǐng)導(dǎo)批示后，我們就轉(zhuǎn)發(fā)給了司法局公證處和律師管理處。然后，他們找專家再提出審理意見，把我們這里有的、香港沒有的一些內(nèi)容加進去了。比如說，就把我們的公證和律師管理原則加進去了；把香港這種房地產(chǎn)體系比較成熟的社會在土地批租方面的單設(shè)法律、特殊法律的一些規(guī)定，也加進去了。

　　嚴(yán)亞南：您當(dāng)時完成1* 0多部與土地批租有關(guān)的法律、法規(guī)、政策的梳理工作后，有什么心得？

　　李鈺君：梳理完這些法規(guī)，我就覺得各個法律法規(guī)、政策、內(nèi)部條例可以說是政出多門，互相沖突、互相制約、混亂不堪，與改革開放的要求不相適應(yīng)。其實我看了一下，大多是一些部門的行政規(guī)章制度，也就是各個行政職能管理部門的一些職責(zé)事務(wù)的羅列，他們的辦事原則、收費標(biāo)準(zhǔn)等。比如環(huán)保局大自然污管處，對污染是怎么規(guī)定的，對噪音是怎么規(guī)定的，是機械振動還是物理振動，超過一個分貝收多少錢等。我認(rèn)為這些規(guī)章，它們并沒有上升到法律這個高度，所以匯編這些行政規(guī)章的目的，一是為了創(chuàng)設(shè)新法，協(xié)調(diào)各個規(guī)章之間的配合；二是想要廢止、中止一些與改革要求不相符的規(guī)章。

　　嚴(yán)亞南：那么把這些規(guī)章編制成目錄作為參考資料給外商以后，有人會對這些部門的管理規(guī)定提出疑義嗎？

　　李鈺君：我們當(dāng)時規(guī)定，如果這些行政規(guī)章和我們19* 7年底公布的《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》有沖突、有抵觸，以《辦法》為準(zhǔn)。另外我們這個《辦法》，沒有溯及力。對于過往土地的一些批準(zhǔn)的案例，沒有制約力。但是從此，外資系統(tǒng)逐漸納入土地批租的軌道。

　　嚴(yán)亞南：我們制訂一個《辦法》和* 個配套法規(guī)的時候，國內(nèi)還沒有房地產(chǎn)市場，這些政府規(guī)章，可以說都是從零開始探索、創(chuàng)制的。

　　李鈺君：是的。當(dāng)時我們批租辦在設(shè)計法律框架、創(chuàng)制法規(guī)的時候，是有一個完整和系統(tǒng)的思考，我記得安德主任當(dāng)時好像審定了八九個法規(guī)。除了大家看到的* 個已經(jīng)出臺的配套細(xì)則外，對土地批租機構(gòu)設(shè)定、對評標(biāo)、對土地出讓金建立基金、對土地回收都進行了思考。比如，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓70年后，土地如何回收？有關(guān)土地回收的條例就沒有搞。又比如，現(xiàn)在爭議比較大的土地出讓金，究竟應(yīng)該如何定性和使用？如何體現(xiàn)國家作為土地所有者的身份和權(quán)益？全國每年那么多城市，巨額的土地出讓金，流向去了哪里？怎么管理的？當(dāng)時我們根據(jù)安德主任的意見，想要統(tǒng)一搞一個土地發(fā)展基金，但是這個基金條例也沒有搞出來。直到現(xiàn)在，關(guān)于土地出讓金的使用和管理，在全國層面也還沒有一個統(tǒng)一和完善的法規(guī)。

　　當(dāng)時在土地賣了一塊的形勢下，市場沒有建立，機構(gòu)沒有建立，最主要的法律保護就是這幾個框架型的法律。雖然說比較單薄，但在當(dāng)時，是很不容易的。特別是我們土地批租辦在批租了幾塊地以后，就變成了土地局的一個常設(shè)內(nèi)務(wù)機構(gòu)，不再具有創(chuàng)設(shè)法律的職能，也不再能和實施管理的17個委辦局溝通，因此，當(dāng)時有很多設(shè)想，都沒有辦法繼續(xù)完善。

　　嚴(yán)亞南：當(dāng)時在制訂《辦法》和配套法規(guī)的時候，輿論環(huán)境如何？制訂的過程中碰到的最大困難是什么？

　　李鈺君：當(dāng)時的中央領(lǐng)導(dǎo)，上海的芮杏文書記、江澤民市長、朱镕基市長、黃菊副市長、倪天增副市長，以及老領(lǐng)導(dǎo)汪道涵都相當(dāng)重視這項改革的推進；委辦局的領(lǐng)導(dǎo)們也是高度重視，而且當(dāng)時這件事對外都是保密的，但是定期在交流。每次開會，17個委辦局的分管領(lǐng)導(dǎo)一般都來列席，配合度很高；全國兄弟省市也很關(guān)注。因為各方面都比較支持這項重大的法律制度的改革，輿論環(huán)境對我們土地批租辦還是非常有利的。當(dāng)時，大家都覺得讓土地進入要素市場，可以為我們的改革開放提供核動力，建立輸血、造血的機制。在當(dāng)時改革開放面臨的困境中，我們必須要殺出一條血路，為社會創(chuàng)造財富。我們的機構(gòu)后來歸屬于土地局。但作為土地局內(nèi)部的一個處室，很難在更高層面去作改革的協(xié)調(diào)。因為要打破各個委辦局的辦事原則和制度，然后要匯總起來創(chuàng)設(shè)一套新的權(quán)力運行架構(gòu)，而沒有高于委辦局層面的協(xié)調(diào)權(quán)是很難做到的。

　　嚴(yán)亞南：上海土地使用制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，在剛成立的時候叫土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組，其實是一個非常設(shè)的臨時協(xié)調(diào)機構(gòu)。批租辦作為領(lǐng)導(dǎo)小組的常設(shè)辦事機構(gòu)，在協(xié)調(diào)過程中必然會涉及土地、房產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)委辦局，要想進行綜合改革，確實需要建立層級高于委辦局的協(xié)調(diào)機構(gòu)。后來批租辦雖然爭取到了幾個編制，但是機構(gòu)的定位、性質(zhì)以及職責(zé)其實并沒有明確和固定下來。

　　李鈺君：是的，靠一個局的內(nèi)部機構(gòu)是做不到這一點的。當(dāng)年在制訂《辦法》的時候，規(guī)定土地的最后出讓，是由上海市土地管理局負(fù)責(zé)。對此我是有點意見的。因為我們當(dāng)時的土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組是由* 個常設(shè)委辦局組成的，就核心部門來說，有土地局、房產(chǎn)局、規(guī)劃局、財政局，好像還有外資委。土地局的設(shè)立是新生事物。土地局設(shè)立之后，也就是從事地籍管理、征地等日常、瑣碎的行政事務(wù)。因此，當(dāng)時土地局的領(lǐng)導(dǎo)肯定是要把土地局能夠存在有必要性的工作并入土地局，這與我們改革的宗旨、方向還是有沖突的。

　　嚴(yán)亞南：土地批租這項工作，涉及面廣，需要非常專業(yè)的人士來從事相關(guān)工作。市批租辦成立以后，就吸納了很多專業(yè)人士。比如您，您是學(xué)法律的，顏南海是學(xué)經(jīng)濟的。那么在您到市批租辦以后，領(lǐng)導(dǎo)有沒有給你們提供學(xué)習(xí)、深造的機會，或者外出考察的機會？

　　李鈺君：有的，領(lǐng)導(dǎo)還是很關(guān)心我們的。19* * 年的* 月7日到1* 日，領(lǐng)導(dǎo)派我跟著土地局的蔣如高局長，虹橋開發(fā)公司的謝武元總經(jīng)理、周友琪經(jīng)理赴香港進行考察和市場宣傳。安德主任當(dāng)時一方面考慮到外資不熟悉我們的投標(biāo)情況，對市場、法律都不太了解，擔(dān)心沒有人來投標(biāo)；另一方面外資又急于了解我們的法規(guī)和政策，包括市場導(dǎo)向，所以必須要派出一支精干的宣傳隊伍與投資者、專業(yè)人士、新聞媒體進行接觸、宣傳。

19* * 年* 月，在虹橋2* 號地塊投標(biāo)前夕，上海市人民政府派出由蔣如高、謝武元、周友琪、李鈺君組成的工作小組赴香港進行市場組織和政策宣傳。圖為一行人在香港太古城。（右起：李鈺君、林增榮、蔣如高、蒲祿祺、謝武元、周友琪）

　　當(dāng)時因為時間緊迫，我們又是政府官員，不便以公務(wù)身份出去，所以就搞了因私的雙程出境。由于批租辦沒有經(jīng)費，而虹橋開發(fā)公司可以提供經(jīng)費，所以我們四個人就分成兩撥走。蔣局長跟周總一起走，我跟謝總走，一方面考慮他年齡比較大，我可以隨時照顧；另一方面考慮過關(guān)的時候，怕被香港邊防警察攔住，詢問一些沒必要的話，人家看他是老板，也許會好一點。

　　19* 7年* 月的這次香港之行，給了我極大震撼，感觸是很深的。在港期間，我們接觸了香港上海實業(yè)公司、英資太古集團、恒基兆業(yè)等香港頂級的大公司、大財團，還有瑞安、新昌、新鴻基、信和等知名的房地產(chǎn)公司。我們還與中建海外以及與虹橋開發(fā)公司合作的中銀1* 家銀行的各位行長進行了聯(lián)誼、接觸。

　　恒基兆業(yè)的李兆基先生非常熱情，讓他的兒子李家杰開了一艘很漂亮的游艇帶我和周友琪經(jīng)理到維多利亞港灣。我第一次登上這么高級的游艇，上面有個平臺，可以休息、喝喝茶、喝喝咖啡、看看大海。

　　游艇上有廚房、餐廳，還有意大利人給我們做意大利餐。長江實業(yè)的李嘉誠，當(dāng)時也不算頂級老板，在中環(huán)的馮氏大廈頂樓與我們作了一次關(guān)于投標(biāo)的前期政策市場探討。李嘉誠先生精神非常好，人不胖不瘦，很和藹，對我們很尊敬，穿著一雙布鞋，戴的手表，我還專門關(guān)注了一下，好像是上海牌的。

　　他講話思路清晰嚴(yán)謹(jǐn)，問的問題一語中的。他為我們準(zhǔn)備的辦公用具很有特色，除了用來記錄的筆記本外，還附有李嘉誠簽過名的筆和小型太陽能計算器。我們走的時候，他說，桌面上的東西就是一份禮品，用來留作紀(jì)念。所以，對李嘉誠的公司，我有很深的印象。

　　此外，我們還給市政府聘請的土地批租顧問們頒發(fā)了證書，并與他們進行了探討。其中主要有當(dāng)時仲量行的梁振英先生，香港測量師協(xié)會會長劉紹鈞先生、簡福飴先生，以及周安橋先生、羅康瑞先生，還有律師阮北耀先生、建筑師胡經(jīng)緯先生。我記得，簡福飴先生還特意邀請我們到他在司徒拔道山上的家里，搞了一次家庭聚會，氣氛非常融洽。對于羅康瑞先生，我們是在鷹君大廈向他頒發(fā)顧問證書，他十分激動。我們希望他來投標(biāo)，后來在虹橋2* 號地塊的國際招標(biāo)中他也確實投了一標(biāo)。

　　嚴(yán)亞南：這次香港之行，蔣如高局長、謝武元總理以及您和周友琪經(jīng)理是如何分工的呢？

　　李鈺君：蔣局長跟謝總，主要是在籌備、主持虹橋2* 號A地塊具體招標(biāo)條件宣傳的新聞發(fā)布會。當(dāng)時香港的報紙很重視我們這一行。我看到《南華早報》上的標(biāo)題是這樣寫的——“滬官員一行四人今天蒞港，專門作滬土地批租，招標(biāo)宣傳”。報紙上的照片，蔣局長在正中，邊上有謝武元、上海實業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)，還有香港的顧問梁振英。

　　蔣局長和謝總住在灣仔的華國酒店，我跟周總為了節(jié)省費用，就住在榮毅仁親戚辦的一個家庭旅社，幾十塊錢一晚。房間在里面，洗澡在外面，陽臺就是一個大平臺，可以掛我們晾洗的衣服。條件雖然艱苦，但對我來說是頭次“開洋葷”，看到鱗次櫛比的高樓大廈、嶄新亮麗的商場，是非常震撼、興奮的。

　　當(dāng)時英資太古集團的Bruck（中文名蒲祿琪）帶領(lǐng)我們?nèi)⒂^太古廣場二期，他手上有個遙控器，一按窗戶打開，眼前就是大海，再一按門就開了，他說這是三房一廳，要賣* 00萬港幣。當(dāng)時，我的工資才* 0多塊，* 00萬港幣，我想想我這一生大概連一個衛(wèi)生間都買不到?，F(xiàn)在我知道，他那個三房一廳其實還是很小的，只有一百零幾平方米?？偠灾?，我當(dāng)時看到的香港，經(jīng)濟非常繁榮，土地批租方式在這里深入人心。

　　嚴(yán)亞南：在與這些港商、大老板接觸的過程中，您覺得他們對內(nèi)地搞土地批租有什么看法？他們的思想狀況是什么樣的？

　　李鈺君：我覺得那時候香港大的房產(chǎn)商，比如說像李嘉誠的長實集團主要是來投石問路的，他們并不急于進入內(nèi)地市場，他們投資是很謹(jǐn)慎的，覺得我們有很多條件還沒有完善。愿意來投標(biāo)的，主要就是瑞安的羅康瑞先生，還有金誠銀行董事溫元松先生介紹過來的恒基兆業(yè)的李兆基先生。溫元松先生說他們想投標(biāo)，確實，后來恒基兆業(yè)是參與投標(biāo)的，價格也不低。大部分跟我們接觸的香港企業(yè)，都只是作初步的接觸與了解。

　　19* * 年* 月，李鈺君（左一）與蔣如高、謝武元（右二）等香港參觀太古廣場樣品房。

　　嚴(yán)亞南：他們主要有哪些顧慮？

　　李鈺君：他們就怕我們內(nèi)地的政策多變和政出多門。比如說我拿了這塊地，然后你又把我的地收回了；或者說你覺得價格不對，又變更價格了。他們覺得我們這邊政策不透明，具有不穩(wěn)定性。

　　嚴(yán)亞南：當(dāng)時我們的《辦法》已經(jīng)出來了，他們知道我們有這個《辦法》嗎？

　　李鈺君：我們的《辦法》，他們是知道的。但是，都在猶豫、彷徨。有的老板急于進來，但都是通過中介機構(gòu)來問問題的。當(dāng)時我們并沒有特別注意到文華行的張宇，因為文華行是一個物業(yè)管理機構(gòu)，當(dāng)時的規(guī)模比較小，僅在香港的一些社區(qū)（如太古、沙田、元朗）開了些門面。相比香港其他的一些物業(yè)管理機構(gòu)，如太平洋、戴維思、中原之類的，我們覺得他的隊伍不夠?qū)I(yè)。我記得張宇先生是在一間很小的房間接待我們，接待我們的車輛也是租來的，所以我們也就很識相，參觀完下車，吃了頓簡餐就走了。沒有想到，最后他異軍突起，成為一匹黑馬，倒是把這件事情做成了。

　　嚴(yán)亞南：您在香港拜訪客戶的過程中，有哪些觸動？對您以后的工作以及思想上有哪些沖擊？

　　李鈺君：在香港的所見所聞，對我沖擊最大的，是當(dāng)時香港和內(nèi)地的差距。對我來說，可以說是經(jīng)受了一次全身心的洗禮和頭腦風(fēng)暴。我們內(nèi)地的生活條件與他們相比，真的差距太大了，人家的城市面貌已經(jīng)是煥然一新，生活服務(wù)設(shè)施十分完善，賓館、餐飲、購物環(huán)境、人的文明程度，都是實地探訪以后，才有了切實的感受和認(rèn)識。

　　嚴(yán)亞南：當(dāng)時批租辦在制訂《辦法》的同時，也在做批租地塊的比選和試點方案，您參與了試點方案（第五稿）的撰寫，能不能談?wù)勀鷧⑴c制訂這個方案前后的過程及主要體會？

　　李鈺君：這個方案，前面已經(jīng)形成了比較成熟的樣板，只是土地批租領(lǐng)導(dǎo)小組的幾次聯(lián)席會議對工作進度、工作流程作了一些新的規(guī)定。對試點方案里的規(guī)劃參數(shù)，包括規(guī)劃的限定內(nèi)容，最后都改得比較寬泛了，就是辦公樓和公寓都可以建造，包括旅館也可以，投標(biāo)人可以選擇。對市政配套設(shè)施（俗稱“七通一平”）的容量，包括管道口徑，都做了詳細(xì)的規(guī)劃，提供了詳細(xì)的數(shù)據(jù)；要求長寧區(qū)跟電力局，要趕快在三個月里建立一個紫云路變電站。

　　在規(guī)劃方面，明確要有規(guī)劃圖、地形圖；招標(biāo)指引里很明確規(guī)定了虹橋開發(fā)區(qū)這塊地的四至范圍，與2* 號地塊、磁帶廠等的相鄰關(guān)系。虹橋2* 號地塊一共1.29公頃，總共要動遷* 00戶人家，當(dāng)時寫第五稿的時候，動遷還沒有全部完成。那么為什么要選2* 號地塊呢？就是因為它在虹橋開發(fā)區(qū)里，既有政策稅收方面的優(yōu)惠，同時動遷又是可以完成的，既是塊很成熟的地，又是國際化的示范區(qū)，所以選擇了它。

　　我覺得試點方案第五稿中的工作流程已經(jīng)規(guī)定得比較詳細(xì)、完善了，試點工作的組織分工與工作程序都經(jīng)過精心設(shè)計，其中的細(xì)節(jié)考慮為我們以后招標(biāo)成功奠定了基礎(chǔ)。當(dāng)時總的組織分工原則是根據(jù)各委辦局的現(xiàn)行職能，明確職責(zé)，分工管理，通力合作，按照批租的方案，把試點工作搞好。試點工作的程序主要簡化為兩個階段：第一階段為發(fā)標(biāo)前的內(nèi)部工作環(huán)節(jié)。第二階段為發(fā)標(biāo)后的內(nèi)部工作環(huán)節(jié)。由市土地局負(fù)責(zé)收取外商投送的投標(biāo)書，由投標(biāo)、評標(biāo)委員會組織開標(biāo)，對有效標(biāo)書進行評審，決定中標(biāo)者。

　　由李鈺君起草的虹橋2* 、2* 號地塊土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓試點工作方案（第五稿）首頁影印件。

　　我覺得這兩個階段還是挺精彩的，我們的工作就是在這兩個階段里面具體展開的。還有一點，就是關(guān)于中標(biāo)者在出讓地塊吉印通 行建設(shè)，享受“一站式服務(wù)”，這在當(dāng)時也是創(chuàng)新。所謂的“一站式服務(wù)”，是由建委牽頭，然后工商、外資、建管、綠化、園林、環(huán)保、消防的項目在規(guī)定的期限以內(nèi)，進行總的審定。

　　嚴(yán)亞南：可以說，這也開創(chuàng)了我們上海市政府“一站式服務(wù)管理”的先例。

　　李鈺君：對，統(tǒng)一歸口管理的目的，就是讓各委辦局不再互相推諉、扯皮、踢皮球，提高我們政府的行政效率。

　　嚴(yán)亞南：通過工作流程再造，政府的行政效率就提高了。這與朱镕基市長后來提出的“一個圖章”管理其實是一個意思。2* 號地塊批租成功后，朱镕基市長會見了香港仲量行的董事梁振英。我們知道，梁先生在上海土地批租辦法以及試點方案的制訂過程中，發(fā)揮了很重要的作用。這次會面，您也在場，能否回憶下當(dāng)時會面的情況？

　　李鈺君：虹橋2* 號地塊批租成功后，我根據(jù)安德主任的要求，跟朱镕基市長的秘書李偉進行了聯(lián)系。這項工作，在朱市長來上海之前已經(jīng)開展了，等到我們2* 號地塊批租成功以后，他馬上意識到這個創(chuàng)新的意義，尤其是對上海未來籌措城市建設(shè)資金來說。他敏感地意識到房地產(chǎn)市場要大發(fā)展了，所以他就想找香港的專業(yè)人士深入地了解一些情況。我們的首席顧問就是梁振英先生，仲量行在香港也是一個具有舉足輕重地位的英資地產(chǎn)咨詢機構(gòu)。

　　所以，我記得很清楚，第一次會見的地點應(yīng)該是在衡山賓館的90* 房間。朱镕基市長的主要意思是，土地批租工作已經(jīng)跟我們政府工作聯(lián)系在一起了。土地批租成功，就是政府成功；土地批租如果失敗了，政府也就失敗了。所以說，要非常重視土地批租的工作，要大力推動這項工作的發(fā)展。尤其提到對投得第一個試點地塊的日本孫氏集團，要進行全方位的輔助。

　　梁先生主要講了幾個問題：首先他跟朱市長說，接下去推出的地塊，地價要保持平穩(wěn)，類型要多一點，要形成一個市場，但是地價不能忽高忽低。如果太高，難以持續(xù)，不是一個正常的發(fā)展態(tài)勢；如果太低，投資者就沒有信心，對前面的投標(biāo)者也是不公平的。如果地價走下坡路，后期還有誰再來吃這個螃蟹呢？所以，梁振英先生講，前面的這幾塊地，一定要把地價設(shè)好。

　　其次，梁先生還跟朱市長說了件大事情：內(nèi)地要全面建立房地產(chǎn)市場，就要成立專門的機構(gòu)和對專業(yè)人員進行培訓(xùn)。他說，內(nèi)地要建立土地市場，需要有大量的測量師、經(jīng)濟師、建筑師、規(guī)劃師、會計師、律師、銀行界等各方面專業(yè)人士，要培育一些完善的、成熟的市場中介機構(gòu)，并且保持信息的透明，這樣才能夠使房地產(chǎn)市場獲得良性、全面和可持續(xù)發(fā)展。我記得，他還講到了補地價的問題，比如對現(xiàn)有的中外合資的一些房地產(chǎn)如何并軌，怎么補地價，如何把它們也歸并到土地批租的軌道來，讓它們也享受土地房屋全產(chǎn)權(quán)的這種財產(chǎn)權(quán)利。然后，他還講到了土地抵押問題。朱市長一開始覺得我們吸引外資，怎么外資還要把我們的錢吸引出去？那么梁先生就跟他講，你出讓的是土地一級市場，別人建設(shè)完成之后，是要出售的。因為他獲得的土地使用權(quán)實際上是一種財產(chǎn)權(quán)利，所以一定要按照國際慣例，支持他用經(jīng)濟杠桿、用融資的手段開展經(jīng)營活動。比如日本孫氏集團投得這標(biāo)，然后評估下來應(yīng)該是多少錢，按一定比例打折，給他一定的土地抵押款，幫助他把這個項目建設(shè)好。

　　嚴(yán)亞南：我們知道，孫忠利先生在投得2* 號地塊后，后續(xù)建設(shè)的資金發(fā)生了問題，曾經(jīng)四處奔走找貸款。

　　李鈺君：是的，19* * 年* 月，孫忠利先生中標(biāo)以后，就開始運作這個項目。他先是在上海設(shè)立了愛民投資公司，公司代表叫程永康。他們用了大概一年時間搞規(guī)劃報批、擴充設(shè)計方案。19* 9年底的時候，原先承諾支持孫忠利的日本銀行都收手，不肯提供貸款了。他在日本的資產(chǎn)抵押品成數(shù)又不夠，因此在資金方面發(fā)生了困難，他就想以土地作為抵押向中國的銀行貸款。但是，當(dāng)時對于土地抵押，真的是有政策，沒有門路，沒有一個銀行開設(shè)這項業(yè)務(wù)。

　　后來，程先生來找我，我沒有征得安德主任的同意，就找了當(dāng)時的常務(wù)副市長黃菊的秘書茅炳南。黃菊副市長后來在花園飯店見了孫忠利、大友志郎、程永康和我，然后指示，由中國建設(shè)銀行牽頭做上海第一單涉外的土地批租銀團貸款，由建設(shè)銀行行長張恩照負(fù)責(zé)。張恩照行長請國際信貸部的陳立波負(fù)責(zé)，陳立波說他們一家做不過來，又聯(lián)系了中國銀行國際信貸部張鐵柱、蘇德昌等人。中國銀行也說承受不了這么多的貸款，然后我們又找了農(nóng)業(yè)銀行。所以，最后實際上是由建設(shè)銀行牽頭，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行共同組成銀團，貸款2000萬美元給孫忠利先生。由國內(nèi)銀行組織銀團給外商提供抵押貸款，可以說是史無前例的，是上海做的一項開創(chuàng)性工作。

　　嚴(yán)亞南：是不是梁振英先生和朱镕基市長談完以后，領(lǐng)導(dǎo)的思想發(fā)生了轉(zhuǎn)變？

　　李鈺君：對，談完以后，領(lǐng)導(dǎo)和大家的思想都轉(zhuǎn)變了。本來認(rèn)為是我們吸引外資，怎么外資還把我們的錢吸引過去？因為當(dāng)時2000萬美元的數(shù)額是非常巨大的。我記得陳立波搞這個2000萬美元的貸款，也是靠英國的銀行同業(yè)拆借的，英國的銀行也審核了孫忠利這塊地的可行性，然后把一大筆錢匯給了中國建設(shè)銀行。

　　嚴(yán)亞南：其實最后借用的還是國際資金？

　　李鈺君：對，借用的國際資金。這2000萬美元的貸款中，建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行各拿出100萬美元，其他1700萬美元全部來自于倫敦拆借市場。

　　嚴(yán)亞南：這種融資方式在當(dāng)時也是史無前例的突破和創(chuàng)新吧。

　　李鈺君：是的，我們做得很成功。因為他們要求孫忠利給付的利息很高，我記得好像是* .7%，他們拆借過來的資金利息只有2點幾。

　　嚴(yán)亞南：孫先生覺得可以接受嗎？

　　李鈺君：孫先生這個人不太計較這些方面，最后他是盈大利的。我記得虹橋2* 號地塊總的地價是2* 0* 萬美元，分解到每個平方米的土地是2170美元，當(dāng)時按照* 倍容積率算，樓板價每平方米是* * * 美元，相當(dāng)于* 000多元人民幣的樓板價（按1∶* 的匯率折算）。后來太陽廣場售樓的時候，第一期每平米賣9000元人民幣，第二期賣12000元到1* 000元，第三期是1* 000元，到后面全部是* 0000多元賣出去的。當(dāng)年，孫先生利劍出鞘的時候，可能都不知道自己會獲得這么大的成功。

　　嚴(yán)亞南：其實他的成功，是包括您在內(nèi)的很多人，默默無聞在背后支持他的結(jié)果。

　　李鈺君：所以我也可以說，在我的經(jīng)歷中，最成功、最出彩、最濃墨重彩的一筆，還是跟著安德主任干的這個土地批租的創(chuàng)新工作。在我的青春歲月里，我參與干了一件能夠彪炳史冊的事情，還是非常幸運、非常自豪的。后來全國各地進行土地批租改革，很多模式都是直接復(fù)制、采用我們上海的辦法和方案。

　　嚴(yán)亞南：您后來投身商海，成為資深的房地產(chǎn)投資者，作為長期在商海中“游泳”的健將，您對我們房地產(chǎn)發(fā)展方面存在的問題以及現(xiàn)行的政策，覺得有哪些方面需要改進和完善？

　　李鈺君：第一，我覺得我們還是要統(tǒng)一機構(gòu)、統(tǒng)一管理。土地出讓，應(yīng)該要有一個統(tǒng)一管理機構(gòu)；土地回收也應(yīng)該有一個統(tǒng)一的、完善的條例；土地的出讓方式不宜很多，但規(guī)劃的性質(zhì)要明確，要讓發(fā)展商一目了然；政府對土地出讓的一級市場一定要嚴(yán)控，否則它一定是一哄而起。各級行政管理部門為了自己的私利，會批出很多地來，價格會很混亂，還會引起很多腐敗和不公正。對于土地批租工作，當(dāng)年就應(yīng)該設(shè)立專門負(fù)責(zé)土地批租的一個完善、統(tǒng)一的行政機構(gòu)，然后下面還要培育很多專業(yè)為之服務(wù)的中介、咨詢機構(gòu)；成立一些證券化的、資產(chǎn)池化的抵押證券公司或者銀行；建立一些專業(yè)的房地產(chǎn)擔(dān)保機構(gòu)，這對房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展是有利的。

　　第二，土地批租一定要規(guī)劃先行，要與城市發(fā)展的功能定位緊密結(jié)合，后備的土地一定要有市場調(diào)節(jié)，要建立平準(zhǔn)機制。不能一下子推出很多同類型、同一個地區(qū)的土地，這對房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)發(fā)展是不利的。一些功能區(qū)域，如CBD、金融貿(mào)易中心、保稅區(qū)、先進工業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)園區(qū)可以采用大規(guī)模的土地批租方式，但是今后要絕對杜絕毛地批租和零地價批租，不然會造成市場混亂。毛地批租會產(chǎn)生很多貓膩、不確定性，也會造成批租價格忽高忽低。零批租地價更是不知為了達(dá)到什么目的而想出來的。

　　第三，現(xiàn)在農(nóng)村的土地管理很不規(guī)范，一些鄉(xiāng)黨委書記、鎮(zhèn)長、村長的親戚們將農(nóng)村土地隨意出租合作。有的是工業(yè)用地，有的是集體土地，還大搞合資項目，搞什么“三來一補”、創(chuàng)新園區(qū)、酒店、公寓，并稱之為“二點五產(chǎn)業(yè)”。所謂“二點五產(chǎn)業(yè)”是介于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)之間的產(chǎn)業(yè)，這與一級市場統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一由政府出讓是有矛盾的，這是在與國家搶市場、搶資金，擾亂市場，還會滋生貪腐行為。

　　第四，對于普通的老百姓和低收入者，政府一定要采取保護措施。不要誰都去買商品房，不要大學(xué)一畢業(yè)就都去買商品房。政府應(yīng)該向剛工作的年輕人推出經(jīng)適房或者跟香港一樣的廉租房，設(shè)定很多與真正的商品房轉(zhuǎn)軌、并軌的條件，保護社會弱勢群體和低收入者，讓他們居者有其屋。

　　第五，要加強法律，特別是憲法對私人財產(chǎn)的保護力度。要強調(diào)不動產(chǎn)神圣不可侵犯，不能通過搞規(guī)劃調(diào)整或者市政建設(shè)、公益項目，就隨便收回、征用、動遷私人的不動產(chǎn)。另外，對于政府各種限購、限貸、限外的行為，也要有所限制，因為這些都是非市場行為。市場信心的建立是很難的，有一個很長的培育過程。房地產(chǎn)業(yè)在這十幾年慢慢發(fā)展起來，其實挺不容易的。如果對其打壓，再要發(fā)展就難了，現(xiàn)在很多人都不敢進入房地產(chǎn)領(lǐng)域了。這方面，我們還是可以繼續(xù)借鑒、學(xué)習(xí)香港的一些很好的辦法。

　　讓土地進入市場，成為生產(chǎn)要素，使人民大眾得到財富，這項制度的創(chuàng)新才會受到社會的歡迎?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)深入人心；房地產(chǎn)業(yè)對土地集約化利用、鄉(xiāng)村的城鎮(zhèn)化進程以及對城市面貌的改善、居民居住質(zhì)量的提升、市政條件的完善可以說是功不可沒；房地產(chǎn)涉及的上下游的核心產(chǎn)業(yè)多達(dá)* 0多個，在國民經(jīng)濟中支柱產(chǎn)業(yè)的地位已經(jīng)確定。同時，各個領(lǐng)域都把房地產(chǎn)業(yè)作為重要的收入來源。從今天來說，全國每年100多個城市的土地出讓金收入加起來，應(yīng)該已經(jīng)達(dá)* 萬億到* 萬億的規(guī)模了，這是財政、國民經(jīng)濟收入的重要來源，對這項制度一定不能破壞，而是要繼續(xù)深化改革，使之更加完善。

　　嚴(yán)亞南：土地批租的核心，就是在公開、公平、公正、透明的市場環(huán)境下，讓土地的價值能夠得到最充分體現(xiàn)，從而為城市發(fā)展注入動力。您是當(dāng)年參與改革的功臣之一。您今天的回顧，讓我們了解了很多精彩的歷史細(xì)節(jié)，您對現(xiàn)實問題的思考同樣引人深思。感謝您接受我們的采訪！

　　（本文標(biāo)題為編者所加，原題為：“參與批租：經(jīng)歷中最濃墨重彩的一筆”。本文刊發(fā)時有刪節(jié)。）

　　作者：李鈺君 口述 嚴(yán)亞南